Noul Cod al Urbanismului a intrat în vigoare
Începând cu 25 august 2026, regulile privind urbanismul, autorizarea și executarea construcțiilor se schimbă substanțial în România. A intrat în vigoare Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, denumită, mai simplu, „Codul Urbanismului”.
Noul Cod a fost publicat în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026 și reunește într-un singur act normativ o mare parte dintre regulile care, până acum, erau dispersate în mai multe legi. Potrivit art. 575 alin. (1), Codul intră în vigoare la 15 zile de la publicare, iar alin. (2) precizează un aspect important: aplicarea sa este automată și nu este condiționată de adoptarea legislației secundare sau terțiare.
Este una dintre cele mai ample reforme legislative din ultimii ani în materia proprietății imobiliare și a construcțiilor. Pentru proprietarul obișnuit, însă, întrebarea este mult mai simplă: ce se schimbă concret?
Una dintre cele mai importante noutăți privește construcțiile realizate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea autorizației. Noul Cod introduce în mod expres autorizația de regularizare, stabilește o perioadă tranzitorie de un an pentru o categorie mult mai largă de construcții și, în același timp, înăsprește semnificativ consecințele menținerii unei construcții în afara cadrului legal.
Autorizația de regularizare
Elementul central al noii reglementări se găsește la art. 301 din Cod, intitulat chiar „Autorizația de regularizare”.
Potrivit art. 301 alin. (1), atunci când lucrările au fost realizate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea autorizației emise, titularul lucrării are obligația de a solicita autorității competente emiterea unei autorizații de regularizare.
Cu alte cuvinte, Codul consacră acum în mod expres un act administrativ destinat situațiilor în care ceea ce există efectiv pe teren nu corespunde situației juridice autorizate.
Este însă important de înțeles că regularizarea nu înseamnă o legalizare automată a oricărei construcții realizate fără autorizație. Simplul fapt că o clădire există de mai mulți ani, că este folosită sau că proprietarul plătește impozit pentru aceasta nu este suficient pentru a o transforma într-o construcție legală.
Autorizația poate fi obținută numai dacă sunt îndeplinite condițiile prevăzute de Cod.
Ce construcții vor putea fi regularizate în mod obișnuit?
După expirarea perioadei tranzitorii despre care vom vorbi mai jos, domeniul autorizației de regularizare este unul limitat.
Conform art. 301 alin. (2), autorizația de regularizare poate fi emisă pentru:
- locuințe unifamiliale cu regim de înălțime parter sau parter și un etaj și cu o suprafață construită desfășurată de maximum 150 mp;
- anexe ale locuințelor, anexe gospodărești sau anexe ale exploatațiilor agricole, cu o suprafață construită desfășurată de maximum 150 mp;
- lucrări de închidere a balcoanelor, dacă acestea nu presupun extinderea pe domeniul public.
În cazul locuințelor unifamiliale există și o limitare legată de protecția patrimoniului: clădirea nu trebuie să fie monument istoric și trebuie să fie situată în afara zonelor de protecție ale monumentelor istorice și a zonelor construite protejate.
Prin urmare, după perioada tranzitorie, regularizarea nu va reprezenta o soluție generală pentru orice construcție neautorizată.
Perioada de un an care poate fi decisivă pentru proprietarii construcțiilor neautorizate
Probabil cea mai importantă prevedere pentru proprietarii care au deja construcții realizate fără autorizație sau cu abatere de la autorizația emisă este art. 301 alin. (7).
Prin excepție de la regula de mai sus, pentru o perioadă de maximum un an de la intrarea în vigoare a Codului, autorizația de regularizare poate fi solicitată și pentru alte categorii de construcții decât locuințele unifamiliale și anexele enumerate la alin. (2).
Raportat la data intrării în vigoare a Codului, această fereastră tranzitorie operează, în principiu, până la 25 august 2027.
Aceasta este o oportunitate importantă, dar nu trebuie confundată cu o „amnistie” a construcțiilor ilegale.
O construcție nu poate fi regularizată doar pentru că proprietarul depune cererea în interiorul acestui an. Potrivit art. 301 alin. (7), trebuie îndeplinite condițiile privind încadrarea în reglementările urbanistice aplicabile, respectarea cerințelor fundamentale privind calitatea în construcții, îndeplinirea obligațiilor fiscale și aplicarea măsurilor contravenționale.
Practic, înainte de depunerea unei cereri trebuie verificat dacă ceea ce a fost construit poate fi păstrat legal în forma în care există.
Construcția trebuie să respecte regulile urbanistice actuale
Acesta este unul dintre aspectele esențiale și, în practică, poate reprezenta principalul obstacol în calea regularizării.
Codul cere respectarea reglementărilor urbanistice aplicabile. Așadar, trebuie analizate documentațiile de urbanism și regulamentul local aplicabil imobilului.
În concret, pot deveni relevante elemente precum regimul de înălțime permis, procentul de ocupare a terenului (POT), coeficientul de utilizare a terenului (CUT), retragerile față de limitele proprietății și față de construcțiile învecinate, accesul la drum, destinația zonei sau alte restricții stabilite prin PUG, PUZ, PUD ori regulamentul local de urbanism, după caz.
De aceea, două construcții aparent identice pot avea situații juridice complet diferite: una poate fi regularizabilă, iar cealaltă nu, în funcție de amplasament și de reglementările urbanistice aplicabile terenului.
Mai mult, potrivit art. 301 alin. (10), autoritatea publică locală poate solicita efectuarea unor lucrări prin care construcția să fie adusă în conformitate cu reglementările urbanistice sau cu cerințele tehnice privind calitatea în construcții.
Așadar, soluția nu este întotdeauna doar „se aprobă” sau „se demolează”. În anumite situații poate fi posibilă modificarea construcției astfel încât aceasta să devină conformă.
Regularizarea în primul an va costa considerabil mai mult
Există un aspect mai puțin favorabil care trebuie cunoscut de proprietarii care doresc să beneficieze de perioada tranzitorie.
Potrivit art. 301 alin. (8), în cazul regularizării realizate în baza excepției de un an, cotele aferente controlului de stat în amenajarea teritoriului, urbanism și construcții sunt stabilite la de zece ori valoarea cotelor care ar fi fost datorate dacă lucrările ar fi fost executate legal.
Tot de zece ori este majorată și taxa aferentă certificatului de urbanism și autorizării construirii, raportat la taxa stabilită potrivit Codului fiscal.
Așadar, legiuitorul oferă posibilitatea regularizării, dar o condiționează de suportarea unor costuri semnificativ mai mari decât cele care ar fi fost datorate dacă procedura de autorizare ar fi fost respectată de la început.
Impozitul pentru clădirile neautorizate crește cu 100%
Noul Cod introduce și o consecință fiscală directă.
Conform art. 301 alin. (11), pentru clădirile executate cu nerespectarea autorizației de construire sau fără respectarea procedurilor legale de autorizare și care nu au fost regularizate până la intrarea în vigoare a Codului, valoarea impozitului pe clădiri se majorează cu 100%.
Majorarea operează de la data la care autoritatea publică locală constată situația de construire neautorizată și continuă până la obținerea autorizației de regularizare sau până la desființarea lucrărilor neautorizate.
Un aspect foarte important este prevăzut expres de lege: plata impozitului majorat nu legalizează construcția.
Faptul că proprietarul achită impozitul, inclusiv impozitul majorat, nu înlătură obligațiile privind urbanismul și calitatea în construcții și nici sancțiunile aplicabile în materia disciplinei în construcții.
Amenzile pot ajunge la 1.000.000 de lei
Regimul sancționator devine, la rândul său, mult mai sever.
Potrivit art. 357 alin. (1) lit. b), constituie contravenție executarea fără autorizație de construire, desființare, regularizare sau modificare ori cu nerespectarea prevederilor acestora a lucrărilor de construire, intervenție, amenajare sau desființare.
Pentru această faptă, art. 357 alin. (4) lit. b) stabilește o amendă cuprinsă între 50.000 lei și 1.000.000 lei, în raport cu gravitatea faptei și impactul asupra vecinătăților.
Mai mult, în situația în care este încălcat regimul de înălțime prevăzut prin autorizație, art. 357 alin. (5) instituie suplimentar o amendă cuprinsă între 50.000 și 500.000 lei pentru fiecare nivel neautorizat.
Prin urmare, noua reglementare nu trebuie privită numai prin prisma posibilității de regularizare. Aceasta este însoțită de un regim sancționator considerabil mai dur.
Ce se întâmplă după expirarea perioadei de un an?
Aici se observă poate cel mai clar schimbarea de abordare a legiuitorului.
Conform art. 301 alin. (12), după expirarea perioadei tranzitorii, autoritățile administrației publice locale pot proceda la desființarea lucrărilor neautorizate, cu recuperarea cheltuielilor, sau, după caz, au obligația de a solicita instanței competente desființarea construcțiilor care nu au obținut autorizația de regularizare.
Potrivit alin. (13), primarul formulează acțiunea în instanță în numele unității administrativ-teritoriale, iar alin. (14) permite instanței să dispună, în funcție de situație, desființarea totală sau parțială a construcției ori măsuri de readucere la starea anterioară.
Dacă se dispune desființarea, hotărârea judecătorească reprezintă titlu executoriu, iar costurile demolării sunt suportate de contravenient.
Din acest motiv, pentru proprietarii care dețin construcții ce ar putea beneficia de regimul tranzitoriu, perioada 25 august 2026 – 25 august 2027 nu ar trebui tratată cu pasivitate.
Nu mai este suficient să aștepți împlinirea vechiului termen de prescripție pentru intabulare
O altă schimbare majoră privește mecanismul cunoscut sub regimul Legii nr. 50/1991 pentru anumite construcții neautorizate.
Vechiul art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991 permitea, în anumite condiții, emiterea certificatului/adeverinței privind edificarea unei construcții executate fără autorizație după împlinirea termenului de prescripție a răspunderii contravenționale, în baza unei expertize tehnice și a documentației cadastrale.
Noul Cod abrogă integral Legea nr. 50/1991, potrivit art. 576 alin. (3) lit. b), iar acest mecanism nu a fost preluat în aceeași formă de noua reglementare.
Schimbarea este cu atât mai importantă cu cât art. 357 alin. (11) din noul Cod stabilește un termen de 10 ani de la finalizarea în fapt a lucrărilor pentru prescrierea dreptului autorității de a formula, în situația reglementată de text, acțiunea în vederea demolării sau regularizării.
Pentru proprietar, concluzia practică este importantă: strategia de a lăsa timpul să treacă pentru ca situația construcției să poată fi rezolvată ulterior prin mecanismul vechii legi nu mai poate fi privită ca o soluție juridică în noul sistem.
Situația construcțiilor foarte vechi trebuie însă analizată separat, inclusiv prin raportare la normele speciale din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996.
Unele construcții vor putea fi realizate prin simpla notificare
Noul Cod nu aduce numai reguli mai severe. În anumite situații, procedurile sunt simplificate.
Un exemplu important îl reprezintă art. 294, care reglementează lucrările ce pot fi realizate în baza procedurii simplificate de notificare.
Pentru proprietarii de locuințe unifamiliale, Codul permite, în anumite condiții, realizarea unor construcții exterioare precum garaje, terase acoperite, pergole, bucătării de vară, chioșcuri, piscine sau grupuri sanitare, cu respectarea documentației tehnice și a reglementărilor urbanistice.
În cazul prevăzut de art. 294 alin. (2) lit. a) pct. (i), construcțiile nu pot depăși cumulat 50 mp și trebuie să fie situate în mediul rural, în intravilan, în afara zonelor protejate și a zonelor de protecție ale monumentelor istorice.
Legea exclude însă de la această facilitate localitățile rurale aflate în zone metropolitane.
Este importantă distincția: faptul că o lucrare se realizează prin notificare nu înseamnă că proprietarul poate construi oricum. Rămân obligatorii proiectarea de către specialiști și respectarea reglementărilor urbanistice și a normelor privind calitatea în construcții.
Concluzie
Legea nr. 169/2026 schimbă substanțial regulile în materia urbanismului și construcțiilor și încearcă să treacă de la un sistem legislativ fragmentat la unul unitar, digitalizat și mai riguros.
Pentru proprietarii construcțiilor executate fără autorizație sau cu nerespectarea autorizației, mesajul noului Cod este dublu.
Pe de o parte, legea oferă o posibilitate expresă de intrare în legalitate prin autorizația de regularizare și deschide, până la 25 august 2027, o perioadă excepțională în care această procedură poate fi utilizată și pentru alte categorii de construcții decât cele care vor putea fi regularizate în regimul permanent.
Pe de altă parte, condițiile sunt stricte, costurile pot fi considerabile, impozitul poate fi majorat cu 100%, iar sancțiunile pentru construirea fără autorizație pot ajunge, în cazurile prevăzute de lege, până la 1.000.000 lei. După expirarea perioadei tranzitorii, riscul desființării construcțiilor care nu au fost regularizate devine unul care nu trebuie ignorat.
Scrie-ne și programează o ședință de consultanță juridică!
E-mail: nicoleta@avocatraulea.ro
Telefon: 0721 155 757
Avocat Sibiu