Ce este accesiunea imobiliară artificială?

Accesiunea este un mod de dobândire a proprietății care se bazează pe principiul conform căruia „lucrul principal atrage lucrul secundar”. În termeni simpli, proprietarul unui teren devine, de regulă, și proprietarul construcțiilor, plantațiilor sau oricăror alte lucrări efectuate pe acel teren.

Cum este reglementată această instituție?

Conform art. 577 Cod Civil, accesiunea imobiliară artificială presupune că:

„Construcțiile, plantațiile și orice alte lucrări efectuate asupra unui imobil revin proprietarului acelui imobil, dacă prin lege sau prin act juridic nu se prevede altfel.”

Această formă de accesiune se realizează prin intervenția omului și este guvernată de o prezumție legală: orice lucrare făcută de o persoană asupra unui imobil se prezumă a fi făcută de proprietarul acelui imobil, pe cheltuiala sa, până la proba contrară (art. 579 Cod Civil).

 

Cine sunt persoanele implicate în procesul de accesiune?

1.Proprietarul imobilului (terenului): cel care beneficiază de dreptul de accesiune;

2.Autorul lucrării: persoana care realizează construcția sau plantația (poate fi proprietarul terenului sau o terță persoană);

3.Proprietarul materialelor: cel a cărui materiale au fost folosite (poate fi autorul lucrării sau o altă persoană).

 

Cele 3 ipoteze principale ale accesiunii

Codul Civil distinge clar între situațiile în care se realizează lucrări, în funcție de cine le face și cu ce resurse:

A. Lucrarea realizată de proprietar cu materialele altuia

Temei legal: Art. 580 Cod Civil. Proprietarul terenului care a făcut construcții sau plantații cu materiale străine devine proprietarul lucrării prin accesiune. Totuși, el nu se poate îmbogăți fără justă cauză, fiind obligat să plătească proprietarului materialelor valoarea acestora.

B. Lucrarea realizată de un terț de bună-credință

Temei legal: Art. 581 Cod Civil. Autorul este de bună-credință dacă nu știa că terenul nu îi aparține. În acest caz, proprietarul terenului devine obligatoriu proprietarul lucrării, dar are de ales între două variante de plată către constructor:

Valoarea materialelor și a manoperei;

Sporul de valoare adus imobilului (creșterea prețului de piață al terenului).

C. Lucrarea realizată de un terț de rea-credință

Temei legal: Art. 582 Cod Civil. Dacă cineva construiește pe terenul altuia știind că nu are acest drept, proprietarul terenului are opțiuni mai dure:

Să solicite demolarea/desființarea lucrării pe cheltuiala autorului de rea-credință, plus daune-interese.

Să păstreze lucrarea, plătind autorului doar jumătate din valoarea materialelor și a manoperei sau sporul de valoare.

 

Ce NU este accesiunea imobiliară artificială

Confuzii frecvente

Există situații care seamănă cu accesiunea, dar care din punct de vedere legal sunt tratate diferit:

Accesiunea naturală: Spre deosebire de cea artificială, aceasta are loc fără intervenția omului (de exemplu: aluviunile, avulsiunea sau formarea insulelor pe râuri).

Dreptul de superficie: Dacă între proprietarul terenului și cel care construiește există un acord (contract) prin care cel din urmă are dreptul de a fi proprietar asupra construcției, NU se aplică regulile accesiunii, ci regimul superficiei.

Lucrările cu caracter provizoriu: Garajele demontabile, barăcile sau chioșcurile care nu sunt încorporate în sol în mod durabil nu fac obiectul accesiunii imobiliare, ele rămânând bunuri mobile ale celor care le-au ridicat.

 

Concluzie: Cum te poate ajuta un avocat?

Accesiunea imobiliară artificială implică adesea procese complexe de evaluare. Fie că ești proprietarul terenului și te trezești cu o construcție nedorită, fie că ai construit din eroare pe un teren care nu îți aparține, asistența juridică este esențială.a

Scrie-ne și programează o ședință de consultanță juridică!

E-mail: nicoleta@avocatraulea.ro
Telefon: 0721 155 757

Avocat Sibiu