Ce faci când chiriașul a distrus apartamentul?

 

Închirierea unui apartament poate fi o sursă stabilă de venit, dar și o sursă de probleme atunci când chiriașul nu își respectă obligațiile. O situație frecvent întâlnită este aceea în care proprietarul constată, la finalul contractului, că apartamentul a fost deteriorat semnificativ: pereți murdari sau scrijeliți, mobilier rupt, electrocasnice distruse, instalații stricate etc. Ce se poate face în astfel de cazuri? Care sunt drepturile proprietarului, ce remedii legale există și ce rol joacă un contract de închiriere bine redactat?

1. Ce este contractul de închiriere?

Potrivit art. 1777 din Codul civil: ” Locaţiunea este contractul prin care o parte, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părţi, numite locatar, folosinţa unui bun pentru o anumită perioadă, în schimbul unui preţ, denumit chirie.”

2. Ce obligații ale chiriașul?

Potrivit articolului 1796 din Codul Civil: ”Locatarul are următoarele obligaţii principale:

1. a) să ia în primire bunul dat în locaţiune;
2. b) să plătească chiria în cuantumul şi la termenul stabilite prin contract;
3. c) să folosească bunul cu prudenţă şi diligenţă;
4. d) să restituie bunul la încetarea, din orice cauză, a contractului de locaţiune.”

 

Pornind de la obligațiile legale și contractuale care revin locatarului, acesta are îndatorirea de a utiliza bunul închiriat cu diligența unui bun proprietar, fără a aduce atingere integrității acestuia. În situația în care, la momentul restituirii apartamentului, proprietarul constată deteriorări semnificative – cum ar fi distrugerea elementelor de mobilier, spargerea geamurilor, murdărirea sau degradarea pereților, avarierea instalațiilor ori realizarea unor modificări neautorizate (precum demolarea unui perete interior sau aplicarea unor finisaje în culori inadecvate) – se poate aprecia că locatarul a încălcat obligația de a conserva bunul și de a-l folosi potrivit destinației sale.

O asemenea încălcare atrage răspunderea contractuală a chiriașului, în conformitate cu dispozițiile legale aplicabile raporturilor de locațiune. Proprietarul este, așadar, îndreptățit să solicite repararea integrală a prejudiciului suferit, sub forma unor despăgubiri bănești.

Pentru ca o astfel de pretenție să fie admisă, este necesară îndeplinirea cumulativă a condițiilor generale ale răspunderii contractuale, astfel cum acestea sunt reglementate în doctrină și reflectate în practica instanțelor:

(i) existența unui prejudiciu cert;

(ii) săvârșirea unei fapte ilicite, constând în neexecutarea sau executarea necorespunzătoare a obligațiilor contractuale de către chiriaș;

(iii) existența unei legături de cauzalitate între fapta ilicită și prejudiciul produs; precum și

(iv) vinovăția celui care a cauzat prejudiciul.

În ipoteza în care apartamentul suferă deteriorări ca urmare a utilizării necorespunzătoare de către chiriaș, probele necesare pentru angajarea răspunderii contractuale a acestuia pot fi, în mod obișnuit, obținute cu ușurință, cu condiția ca părțile să fi întocmit, la momentul încheierii contractului de locațiune, un proces-verbal de predare-primire. Acest document ar trebui să reflecte în mod detaliat starea bunului, fiind recomandabil ca acesta să fie însoțit de fotografii sau înregistrări video relevante, care să ateste atât aspectele generale ale apartamentului, cât și valorile contorilor de utilități (apă, gaz, energie electrică).

În mod similar, la încetarea raportului locativ, se impune întocmirea unui nou proces-verbal de predare a imobilului, în care să fie consemnată starea acestuia la momentul restituirii, cu documentație foto-video aferentă. Această practică are rolul de a asigura o evidență clară și obiectivă asupra eventualelor degradări apărute pe parcursul folosirii bunului de către chiriaș.

În situația în care se constată existența unor prejudicii aduse apartamentului, locatorul are dreptul de a reține, parțial sau integral, suma constituită cu titlu de garanție la momentul încheierii contractului, în vederea acoperirii costurilor de reparație sau readucere a imobilului la starea inițială.

Conform art. 1349 alin. (1)-(2) C. civ., ”Orice persoana are indatorirea sa respecte regulile de conduita pe care legea sau obiceiul locului le impune si sa nu aduca atingere, prin actiunile ori inactiunile sale, drepturilor sau intereselor legitime ale altor persoane. (2) Cel care, avand discernamant, incalca aceasta indatorire raspunde de toate prejudiciile cauzate, fiind obligat sa le repare integral” .

Așadar, în ipoteza în care chiriașul a cauzat distrugeri apartamentului pe care l-a avut în folosință, locatorul este îndreptățit să rețină, total sau parțial, garanția constituită la momentul semnării contractului de locațiune. Această sumă poate fi utilizată pentru acoperirea prejudiciilor rezultate din nerespectarea obligației contractuale de a conserva bunul și de a-l restitui în starea în care a fost preluat, cu excepția uzurii normale.

În situația în care valoarea daunelor depășește cuantumul garanției, proprietarul are dreptul de a solicita diferența prin acțiune în justiție. În acest sens, poate fi invocată răspunderea contractuală a chiriașului, în temeiul neexecutării obligațiilor asumate, cu respectarea condițiilor prevăzute de lege: existența prejudiciului, fapta ilicită, legătura de cauzalitate și vinovăția debitorului obligației. Probele relevante, precum procesul-verbal de predare-primire, documentația foto-video și eventualele devize de reparații, vor constitui mijloacele esențiale în susținerea unei astfel de cereri în fața instanței competente.

Pentru mai multe detalii mă puteți contacta la numărul de telefon 0721 155 757 sau prin email nicoleta@avocatraulea.ro