Coproprietatea comună și forțată

Dreptul de proprietate se prezintă, de regulă, pur şi simplu, aparţinând în exclusivitate unui singur titular.

Este posibil însă ca proprietatea asupra unui bun privit individual sau asupra unei mase de bunuri, ca universalitate, să aparţină concomitent mai multor titulari, mai multor subiecte de drept.

În viața de zi cu zi, proprietatea nu este întotdeauna „exclusivă”. De multe ori, împărțim un bun cu alte persoane, fie că vorbim despre o moștenire (un apartament lăsat mai multor frați) sau despre părțile comune dintr-un bloc (scara, liftul, acoperișul).

Deși în ambele cazuri suntem „coproprietari”, regulile jocului se schimbă radical în funcție de tipul de coproprietate. Codul Civil român face o distincție clară între coproprietatea obișnuită și coproprietatea forțată.

În dreptul civil român sunt cunoscute următoarele modalităţi ale dreptului de proprietate :

– proprietatea rezolubilă;
– proprietatea anulabilă;
– proprietatea comună.

Ceea ce ne intresează pe noi în acest articol este proprietatea comună, aceasta fiind și cel mai des utilizată și întâlnită modalitatea a dreptului de proprietatea privată, lovindu-ne de multe situații care au ca și  obiect proprietatea comună.

Aşadar, proprietatea comună este modalitatea dreptului de proprietate ce se caracterizează prin aceea că dreptul de proprietate aparţine concomitent asupra aceluiaşi bun sau asupra aceleiaşi mase de bunuri mai multor titulari; ei exercită, tot concomitent, atribuţiile conferite de dreptul de proprietate asupra bunului sau asupra bunurilor care formează obiectul drepturilor lor. Proprietatea comună înseamnă că nu ești singur la cârmă: deții un bun sau o întreagă moștenire împreună cu alte persoane, în același timp. Toți aveți aceleași puteri asupra obiectului, deci nicio decizie importantă (precum vânzarea) nu se poate lua „pe cont propriu”. Practic, interesele voastre se suprapun, iar colaborarea este singura cale prin care puteți beneficia de proprietate fără a ajunge la proces.

Astfel, fiecare copărtaş sau are o cotă-parte abstractă din drept, fără a avea în exclusivitate o porţiune determinată materialmente din lucru sau un anumit bun ce face parte din obiectul indiviziunii. Niciunul dintre coproprietari nu va deține cota parte pe care o are asupra bunului în materialitatea sa.

În sens concret, cel mai adesea întâlnit pentru clienți este exemplul scării sau al curții blocului, spații care nu pot fi „tăiate” cu foarfeca între proprietari. Deși ai o cotă-parte din ele, nu poți pune stăpânire pe treapta numărul 3 sau pe banca din fața geamului tău.

Procentul e în acte, nu pe teren: Deții un procent teoretic din fiecare cărămidă, nu o bucată de ciment delimitată prin gard.

Libertate cu limită: Te bucuri de tot spațiul, dar nu poți bloca accesul vecinilor, deoarece drepturile voastre „se bat” pe fiecare centimetru pătrat. Fără „bucățica mea”: În aceste spații, nimeni nu e stăpân pe o zonă fixă, ci toți suntem stăpâni peste tot.

Felurile proprietăţii comune pe cote-părţi.

Aceasta poate fi de două feluri:

1. a) proprietatea comună pe cote-părţi (coproprietate) obişnuită sau temporară
   şi

1. b) proprietatea comună pe cote-părţi (coproprietatea) forţată. Astfel cum indică art. 632 alin. (2) şi (3) C. civ., coproprietatea poate fi obişnuită sau forţată, iar coproprietatea forţată nu poate înceta prin partajul judiciar.

Cum este reglementată această distincție?

Conform legii, coproprietatea este acea formă a proprietății comune în care două sau mai multe persoane dețin un drept de proprietate asupra unui bun nefracționat în materialitatea sa, dar împărțit pe cote-părți ideale și abstracte (de exemplu, 1/2 sau 30%).

Coproprietatea obișnuită: Reglementată de art. 634 – 645 Cod Civil.

Coproprietatea forțată: Reglementată de art. 646 – 666 Cod Civil.

1. Coproprietatea obișnuită:

Aceasta apare, de regulă, prin moștenire sau prin cumpărarea unui bun de către mai multe persoane. Caracteristica sa esențială este că oricând unul dintre proprietari poate solicita „ieșirea din indiviziune”.

Ce trebuie să știi:

Cota-parte: Fiecare coproprietar are o cotă ideală (ex: 50%). Nu poți spune „bucătăria e a mea și sufrageria e a ta”, ci ambii aveți 50% ideal și abstract.

Regimul deciziilor (Art. 640-641 Cod Civil): Legea stabilește ierarhia deciziilor în funcție de importanța lor:

1. Actele de conservare: Se pot face de un singur coproprietar (ex: reparații de urgență pentru a evita degradarea).

B)Actele de administrare: Necesită acordul celor care dețin majoritatea cotelor-părți (50%+1). Aici intră gestiunea normală, precum închirierile pe termen scurt (sub 3 ani) sau mici îmbunătățiri. Acestea permit bunului să „producă” fără a fi blocați de refuzul unei minorități.

C)Actele de dispoziție: Necesită unanimitate (acordul tuturor). Sunt actele „grave” care afectează substanța bunului: vânzarea, ipotecarea, închirierile pe mai mult de 3 ani sau schimbarea destinației imobilului.

Încetarea: Se termină prin partaj (voluntar la notar sau judiciar în instanță). Nimeni nu poate fi obligat să rămână în coproprietate (art. 669 Cod Civil).

2. Coproprietatea forțată

Spre deosebire de prima formă, in acest caz nu poti solicita partajul in fata instantei. Această coproprietate există deoarece bunul respectiv este necesar pentru utilizarea unui alt bun principal. Cel mai clasic exemplu? Părțile comune din blocurile de locuințe.

Exemple de bunuri în coproprietate forțată:

Terenul pe care se află clădirea, fundația, acoperișul, scările, holurile;

Instalațiile de apă, canalizare, încălzire centrală (până la punctul de joncțiune cu instalația individuală);

Zidul despărțitor dintre doi vecini (gardul sau zidul comun).

Caracteristici cheie:

Caracterul accesoriu: Nu poți vinde cota ta din scara blocului separat de apartament. Ele  se vând întotdeauna împreună.

Imposibilitatea partajului: Nu poți cere instanței să „îți dea bucata ta de acoperiș” pentru a o folosi separat.

Cheltuielile: Fiecare coproprietar contribuie proporțional cu cota sa parte (calculată, de obicei, în funcție de suprafața utilă a apartamentului).

Când apar problemele și cum te poate ajuta un avocat?

Deși legea pare clară, realitatea din teren generează conflicte aprinse care pot bloca administrarea unui imobil sau pot duce la pierderi financiare.

Asistența juridică devine vitală atunci când:

Un coproprietar refuză să contribuie la reparațiile acoperișului sau ale liftului (coproprietate forțată).

Vrei să ieși dintr-o coproprietate obișnuită (partaj), dar ceilalți proprietari nu sunt de acord cu evaluarea bunului sau cu modalitatea de împărțire.

Un vecin a ocupat abuziv un spațiu comun (ex: a închis un hol cu un perete de rigips) și refuză să elibereze zona.

Scrie-ne și programează o ședință de consultanță juridică!

E-mail: nicoleta@avocatraulea.ro
Telefon: 0721 155 757

Avocat Sibiu