Legea Nordis
Până de curând, achiziția unui imobil în fază de proiect în România implica riscuri contractuale semnificative pentru cumpărători. Lipsa unei corelări între avansurile plătite și stadiul execuției lucrărilor lăsa viitorii proprietari vulnerabili în fața eventualelor blocaje financiare ale dezvoltatorilor.
Ca răspuns la necesitatea de a securiza piața imobiliară, a intrat în vigoare Legea 207/2025. Aceasta modifică art. 22 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții și completează Legea nr. 7/1996 a cadastrului..
Iată principalele modificări!
Convențiile de rezervare
Convențiile de rezervare încheiate pentru unități imobiliare care urmează să fie realizate pot avea o durată maximă de 60 de zile. Sumele achitate cu titlu de rezervare se impută asupra prețului final și nu pot depăși procentul de 5% din valoarea acestuia. Depășirea acestor limite conduce la sancțiunea nulității absolute a convenției de rezervare.
În situația în care, din culpa exclusivă a dezvoltatorului, promisiunea de vânzare sau contractul de vânzare nu sunt încheiate în termenul de 60 de zile, acesta are obligația de a restitui integral sumele încasate în termen de 30 de zile.
Regimul juridic al promisiunilor de vânzare
În cazul imobilelor ce urmează a fi construite, promisiunile de vânzare (antecontractele) pot fi încheiate exclusiv în formă autentică. Încheierea acestora este permisă doar după îndeplinirea simultană a două cerințe: înscrierea autorizației de construire în cartea funciară și eliberarea extrasului de carte funciară corespunzător unității individuale ce urmează a fi edificată.
După autentificarea actului, notarul public are obligația de a solicita înscrierea promisiunii în cartea funciară. Notarea acesteia trebuie realizată în aceeași zi în care este întocmit actul notarial sau, cel târziu, în prima zi lucrătoare următoare.
Cât avans poți achita?
Legea impune depunerea sumelor încasate drept avans într-un cont bancar distinct al dezvoltatorului, dedicat edificării proiectului. Din acest cont, sumele pot fi utilizate exclusiv pentru dezvoltarea proiectului şi numai cu „bun de plată” al persoanei responsabile/dirigintelui de şantier. Legea fixează plafoane „funcţionale” pentru cheltuieli: maximum 25% din preţ pentru partea de rezistenţă şi, ulterior finalizării acesteia, maximum 20% din preţ pentru partea de instalaţii. Utilizarea în alte scopuri este interzisă şi sancţionată contravenţional cu amendă în cuantum de 1% din cifra de afaceri a dezvoltatorului, raportată la anul anterior, dacă fapta nu constituie infracţiune[
În concluzie, Legea Nordis poate fi privită ca un instrument util pentru protecția cumpărătorilor de locuințe aflate în curs de construire. Prin mecanismul de preapartamentare, legea permite identificarea și înregistrarea distinctă a fiecărei unități imobiliare încă din faza anterioară finalizării construcției. Astfel, fiecare apartament sau spațiu este individualizat în evidențele cadastrale și în cartea funciară ca bun viitor, pe baza unui act autentic și a documentației cadastrale corespunzătoare.
Ulterior, după finalizarea construcției și recepția acesteia, are loc apartamentarea propriu-zisă și actualizarea cărților funciare în funcție de situația reală a imobilului. Prin această structură juridică și tehnică, legea contribuie la creșterea transparenței în tranzacțiile imobiliare și la reducerea riscului ca aceeași unitate să fie vândută mai multor persoane, oferind astfel un nivel mai ridicat de siguranță juridică pentru cumpărători.
Pentru mai multe detalii sau pentru a discuta situația ta concretă, poți programa o ședință de consultanță juridică.
E-mail: nicoleta@avocatraulea.ro
Telefon: 0721 155 757