Ce înseamnă să treci casa pe numele altcuiva?

 

În limbajul de zi cu zi, mulți vorbesc despre „a trece casa pe numele altcuiva”, ca și cum ar fi vorba despre o simplă vizită la notar și câteva semnături. În realitate, lucrurile sunt mult mai nuanțate. Din punct de vedere juridic, vorbim despre un transfer de proprietate – un proces bine reglementat de Codul Civil, care vine la pachet și cu implicații fiscale importante.

Indiferent dacă vorbim despre o vânzare, o donație, un contract de întreținere sau un testament, alegerea formei legale potrivite este esențială. Fiecare variantă vine cu condiții specifice, costuri diferite și consecințe legale pe termen lung.

Practica arată că multe persoane aleg intuitiv o variantă, fără să cunoască implicațiile – de exemplu, că o donație nu mai poate fi revocată cu ușurință sau că un contract de întreținere implică obligații reciproce, nu doar o simplă „cedare” a imobilului.

Transferul proprietății poate să fie cu titlu oneros sau cu titlu gratuit.

Când vine vorba de „trecerea casei pe numele altcuiva” prin vânzare, trebuie știut că nu e vorba doar de un acord verbal sau o simplă semnătură. Potrivit Codului civil (art. 1650), vânzarea este contractul prin care o parte, denumită vânzător, transmite dreptul de proprietate asupra unui bun în patrimoniul altei persoane, denumită cumpărător, în schimbul unui preț.

Prețul reprezintă o sumă de bani care trebuie să fie serios, determinat sau, cel puțin, determinabil, fiind anulabilă vânzarea atunci când preţul este stabilit fără intenţia de a fi plătit sau când preţul este într-atât de disproporţionat faţă de valoarea bunului, încât este evident că părţile nu au dorit să consimtă la o vânzare.

Este esențial de știut că o vânzare de imobil este valabilă doar dacă este încheiată în formă autentică, adică semnată în fața unui notar public, așa cum prevede art. 1676 din Codul civil.

Din punct de vedere fiscal:

• Vânzătorul plătește un impozit în funcție de valoarea tranzacției;
• Cumpărătorul achită costurile notariale și taxa de intabulare.

 

Atunci când proprietatea este transmisă cu titlu gratuit, adică fără să primești nimic în schimb, forma legală prin care se face acest lucru este donația. Potrivit art. 985 din Codul civil, donația este un contract unilateral prin care o persoană transferă, cu intenția de a gratifica, dreptul de proprietate asupra unui bun către altcineva.

Important de reținut: donația este irevocabilă și nu implică nicio contraprestație din partea celui care primește bunul.

Pentru ca donația să fie valabilă, este obligatoriu ca actul să fie încheiat în formă autentică, adică la notar. În lipsa acestui pas, contractul este lovit de nulitate absolută, conform art. 1011 alin. (1) din Codul civil.

O altă modalitate de a transfera dreptul de proprietate este prin contractul de întreținere. Conform art. 2254 din Codul civil, acest tip de contract presupune că o persoană (întreținătorul) se obligă să ofere sprijin – material sau personal – altei persoane (beneficiarul), pe o durată determinată sau, cel mai frecvent, pe viață.

Este o formă des întâlnită atunci când cineva vrea să-și lase casa unei rude sau unei persoane apropiate, dar cu condiția ca aceasta să aibă grijă de el pe tot parcursul vieții.

La fel ca în cazul donației, și aici este obligatorie forma autentică, adică actul trebuie încheiat la notar. În caz contrar, este nul absolut, conform art. 2255 din Codul civil.

Proprietatea asupra unei locuințe poate fi transmisă și prin testament. Potrivit art. 986 din Codul civil, o persoană poate decide ca, după deces, un anumit imobil (sau întreaga avere) să ajungă la o altă persoană, desemnată prin testament ca legatar.

Important de știut: dreptul de proprietate nu se dobândește imediat, ci doar după decesul testatorului și parcurgerea procedurii de succesiune. De asemenea, testamentul trebuie să respecte forma legală (olograf, autentic etc.) pentru a fi valabil.

 

Indiferent că e vorba de vânzare, donație, întreținere sau testament, dacă bunul este un imobil, actul trebuie încheiat în formă autentică, adică la notar – altfel nu este valabil.

Aceste cerințe nu sunt formale – ele au rolul de a asigura siguranța juridică a tranzacțiilor și de a proteja persoanele care dobândesc imobile în mod legal.

 

Pentru mai multe detalii mă puteți contacta la numărul de telefon 0721 155 757 sau prin email nicoleta@avocatraulea.ro